La crisis financiera catapulta la hipoteca inversa

La hipoteca inversa gana terreno en España. Durante 2009 se suscribieron en el conjunto del país 2.700 productos de estas características, un 8% más que los registrados un año antes, según los últimos datos facilitados por la consultora especializada en asesoramiento financiero Óptima Mayores, que revelan que el importe medio de estas operaciones fue de 350.000 euros.
Por distribución geográfica, siempre según el "Informe Anual Hipoteca Inversa 2009" de Óptima Mayores, la demanda de hipotecas inversas es mayor en las grandes capitales, sobre todo en Madrid, que agrupa el 51% de clientes dispuestos a contratar una hipoteca inversa.
En este momento, según detalla esta asesora financiera, 20 entidades ofrecen la hipoteca inversa en España (BBVA, La Caixa, Caixa Catalunya, Caixa Manresa, Ibercaja, Caixa Sabadell, Caixa Terrassa, Caja Vital, Bancaja, Caixa Penedès, Caixa Galicia, Caja Ahorros Inmaculada, BBK, Kutxa, Sa Nostra, Caja Sol, Caja Ingenieros, Unicaja, Caja Sur y Catalana de Occidente), sin embargo, un número muy limitado del conjunto de las que opera en el país respaldan el producto desde sus departamentos de riesgos.
A lo largo de 2009 han desaparecido del mercado las ofertas de hipoteca inversa vitalicia de Caja Duero y Caja Navarra, que ocupaban puestos relevantes en el ranking 2008 elaborado por Óptima Mayores.
Desarrollo reglamentario
Esta consultora, especializada en asesorar a mayores de 65 años en hipoteca inversa, destaca en su informe la proyección de este colectivo en 2050, año en el que se estima que en España el 58,69% de la población rebasará los 65 años frente al 50,46% de la media europea.
Entre el perfil de los clientes interesados en este producto en 2008 y el actual no hay a penas diferencias: la edad media oscila entre los 75 y los 76 años; el sexo predominante es mujer, y el valor medio del inmueble 350.000 euros.
La asesora pronostica que 2010 será el año del despegue definitivo del producto si se promulga el Reglamento que "debe determinar las condiciones, forma y requisitos con que ha de prestarse el asesoramiento independiente que regula entre otras cuestiones, la hipoteca inversa. Precisamente, la ausencia del desarrollo reglamentario del asesor independiente tal como se contemplaba en la Ley de Reforma del Mercado Hipotecario es el obstáculo al desarrollo de este producto en nuestro país", apostilla. La piedra angular de este producto, desde una óptica jurídica es la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
Entre los factores que más inciden en la demanda de contratación de hipotecas inversas, esta consultora especializada en asesoramiento financiero incluye el que el actual modelo de pensiones de la Seguridad Social en España se basa en un sistema de reparto. Esto, subraya la consultora, es una razón de peso para que los actuales pensionistas apuesten por la hipoteca inversa para complementar sus ingresos, ya que en este momento sería tarde la contratación de cualquier otra modalidad de ahorro complementaria privada.
Este producto, que vio la luz en Estados Unidos en 1988, dio el salto a Europa vía Reino Unido, sin que de momento haya tenido especial desarrollo en ninguno de los dos continentes.
La recuperación por parte de la entidad financiera del crédito dispuesto más los intereses devengados se produce de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos con el bien y el patrimonio de la herencia o con la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito.
La hipoteca inversa recibe esta denominación porque a diferencia de la hipoteca ordinaria, en la que en la medida en que se va amortizando y pagando intereses se aumenta el valor líquido de la vivienda, que queda en el máximo al final, en este producto, conforme pasa el tiempo se van acumulando el capital y
los intereses y al final el valor liquidatorio del bien es de cero, en la medida en que toda la deuda está pendiente de satisfacer.
Óptima Mayores, integrada en Óptima Previsión Continua y la primera consultora en España especializada en asesorar a mayores de 65 años en hipotecas inversas, concluye en su última informe anual sobre este producto que "2009 ha sido un buen año para la hipoteca inversa puesto que las crisis financiera e inmobiliaria le ha afectado positivamente, sumándose así estos dos efectos positivos al esencial: la necesidad de complementar las bajas pensiones de jubilación y viudedad de los españoles. Esto es así porque, por una parte, la hipoteca inversa no deja de ser una alternativa para obtener liquidez y por otra, porque como se trata de un crédito que se puede cancelar en cualquier momento, está siendo utilizada para evitar malvender la vivienda".
Es evidente, continúa el informe, que la sociedad española tiene una necesidad, y que la hipoteca inversa está llamada a cubrirla, para ello es necesario que los potenciales interesados tengan acceso a la información necesaria para tomar la decisión más acertada: En qué consiste la hipoteca inversa y si me puede interesar y que, definitivamente, se establezca un marco jurídico estable que permita a las entidades financieras y asesores independientes desarrollar y promocionar sus productos con la necesaria seguridad, en definitiva, que se promulgue la norma que regula las condiciones, forma y requisitos con que ha de suministrarse el asesoramiento independiente en hipoteca inversa".
La consultora detalla en el estudio que, un mes antes de acabar 2009 sus especialistas habían asesorado a 626 clientes en esta materia y a 3.093 desde que inició su actividad empresarial, en septiembre de 2005. Acto seguido hace hincapié en que "en diciembre de 2007 se promulgó la Ley de Reforma del Mercado Hipotecario que regula la hipoteca inversa y fija la obligatoriedad de la intervención de un asesor independiente en la suscripción de las mismas". En aquel momento se postergó a una normativa futura la forma, requisitos y condiciones con que las entidades financieras han de suministrar este
asesoramiento independiente a sus clientes. Y, a fecha de hoy -continúa-, seguimos sin esta normativa esencial para el buen desarrollo de un producto tan necesario como la hipoteca inversa en España. Un año más tenemos que decir además que presentamos este informe no desde una perspectiva teórica, sino desde una perspectiva práctica y real, fruto del conocimiento de las respuestas de las entidades financieras y, muy especialmente, de los problemas y necesidades de los mayores de 65 años en España, recogidos a pie de calle".
En el menú principal de la web de esta firma se deja claro que el potencial suscriptor de una hipoteca inversa se enfrenta con "productos complejos y muy diferentes según la entidad bancaria que los comercialice" y, por ello, "su análisis, selección y contratación requieren un asesoramiento especializado e independiente que garantice al cliente que está eligiendo la mejor opción posible para su caso
concreto". En la web se hace hincapié en que "las condiciones que se pacten en el momento de la contratación van a determinar la cuantía mensual que va a percibir el cliente durante toda su vida, por eso es tan importante contratar este tipo de operaciones con el mejor asesoramiento".

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