Sotogrande, la promotora de los ricos tampoco vende nada, y la crisis se lleva por delante las plusvalías en los suelos y las casas.

El grupo inmobiliario Sotogrande, dedicado exclusivamente al lujo, es un fiel termómetro de la valoración real de las existencias en este sector, cuyo colapso ha causado la mayor depresión económica ocurrida en España desde la guerra civil. La empresa, de la cual el 97% del capital está en manos de NH Hoteles, ya se rindió a la evidencia y aceptar que el tasador de sus terrenos, urbanizados y no urbanizados, y su obra terminada, en definitiva su gran activo, rebajase a la mitad, de 600 millones a 300 millones en números redondos, cifra que más que duplica el valor bursátil de la compañía.

American Appraisal y Tasaciones Inmobiliarias habían sucedido a Richard Ellis como valoradores de las existencias de Sotogrande en el año 2009, y a pesar de que la CNMV ya había requerido un año antes explicaciones sobre las valoraciones, cifradas en 651 millones por la tasadora de entonces, mantuvieron esta ficción de precios durante un ejercicio a la espera de que escampase. El principal activo de Sotogrande son el millón y medio de metros cuadrados de suelo, en buena medida sin urbanizar todavía, pero con permisos de construcción generosos, tras conseguir en 2007 que el ayuntamiento de San Roque diera marcha atrás en su idea de reducir la edificabilidad en la zona. Todavía en el año 2009, al suelo no urbanizado de Sotogrande, valorado en libros en 12 millones de euros, el tasador le concedía una plusvalía superior al 3.000%, considerando razonable que en el mercado se pudiera vender por 386 millones. La plusvalía latente de los terrenos urbanizados se cifraba en un 450% y el de las casas listas para vender en el 100%.

La promotora se resiste en cualquier caso a vender “a precios de mercado”, es decir al precio que la gente está dispuesta a pagar, sus promociones. Resulta increíble, que según las cifras oficiales aportadas por la compañía, no haya vendido ni un apartamento ni un local comercial en dos años, 2010 y 2011, de una de sus promociones relevantes, Ribera del Marlín. En 2009 aseguraba haber vendido el 51% de los locales y el 44% de los apartamentos, y al cierra del ejercicio pasado seguía con los mismos porcentajes.

La misma suerte han corrido las exclusivas casas de “Los cortijos de la Reserva”, donde quedan un tercio sin vender desde entonces y, además, la mala construcción le ha obligado a remodelarlas, habiendo interpuesto una demanda contra el constructor. En la segunda fase de Las Cimas de Almenara quedan todavía 13 sin vender de un total de 18, habiendo conseguido colocar en el mercado solamente dos unidades en dos ejercicios completos. El golf, uno de los principales atractivos e imagen de marca de Sotogrande, tampoco despega. El campo La Reserva, uno de los mejores de España, tiene vendidos 237 derechos de juego, de los casi 2.000 que pretenden comercializarse.

Sotogrande, presidida ahora por Mariano Pérez Claver, un directivo que Rodrigo Rato ha utilizado para dar la cara en los contradictorios saneamientos de SOS (ahora Deoleo) y NH Hoteles, se internacionalizó, exportando su modelo de urbanización exclusiva a la República Dominicana, Ribera Maya, Sicilia y Castellón (Burriana, sin siquiera tener el plan urbanístico autorizado), pero los procesos de maduración de las inversiones son muy lentos, y en algunos con fases ya concluidas, las expectativas no se han cumplido, y generan pérdidas.

Amancio Ortega, que es socio al 50% en dos de las promotoras relevantes del grupo en España y ha capitalizado préstamos concedidos, podría convertirse en el comprador de Sotogrande, que lleva tres años con pérdidas crecientes, 10, 26 y 41 millones de euros, y depende la financiación que le pueda aportar la matriz, NH Hoteles, a la que adeuda ya más de 40 millones de euros. La cadena hotelera, de la que Ortega mantiene todavía un 5% del capital, también sufre severamente el embate de la crisis, y podría verse obligada a deshacerse de la promotora de lujo. Ortega, quien ingresa anualmente casi 700 millones solamente en dividendos de Inditex, y gusta de invertir en el inmobiliario revalorizable en unos años, quizá esté por la labor de hacerse cargo de la inmobiliaria, o, incluso del grupo NH.

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