El Concello cobró de forma indebida 2,2 millones de euros a unas promotoras

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Polémica urbanística en la ronda de Outeiro
El Concello cobró de forma indebida 2,2 millones de euros a unas promotoras
El fallo del Tribunal Superior da la razón a tres empresas, entre ellas una filial de Inditex, y confirma que se construyó en suelo consolidado y no había derecho a aprovechamiento



Salida del ´parking´ privado de Mercadona a la calle Isaac Peral por la plaza pública. Víctor Echave

Tres resoluciones judiciales confirman que la zona entre la ronda de Outeiro y Finisterre es suelo urbano consolidado. Tres empresas impugnaron el plan general porque calificaba el ámbito como "no consolidado". El matiz es muy relevante: si es consolidado entre otras cosas no había que cederle el 10% del aprovechamiento urbanístico al Concello. El Ayuntamiento vendió dicho aprovechamiento e ingresó 2,2 millones. Los promotores podrían reclamar la devolución de este dinero o pedir indemnización por daños y perjuicios

MARTA VILLAR | A CORUÑA El Ayuntamiento de A Coruña se embolsó un total de 2,2 millones de euros al vender el 10% del aprovechamiento que le tocaba en las dos promociones inmobiliarias que se ejecutaron en el área entre la Ronda de Outeiro, la avenida de Finisterre y la calle Isaac Peral.

El Concello reclamó su 10% con toda la razón tras aprobar el proyecto de compensación en 2002 pero tres sentencias del Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG) emitidas un año después, y que en un caso ratificó luego el Supremo, confirmaron que la Administración local cobró indebidamente este dinero a las promotoras. En este caso las empresas podrían haber reclamado al Concello la devolución de esta suma de dinero, los 2,2 millones de euros, o una indemnización económica por daños y perjuicios.

En este sector donde dos promotoras han levantado más de 400 pisos se encuentra el terreno de 600 metros expropiado en 1964 a un vecino para uso industrial y que el Tribunal Supremo ha ordenado devolverle porque el Concello lo recalificó como residencial.

Esta área de planeamiento de la Ronda de Outeiro con Finisterre se subdividió en dos polígonos: uno de casi 300 pisos promovido por Inmobiliaria Residencial Parque Ronda, que luego compró Vallehermoso; y el polígono dos, de algo más de 100 pisos, que desarrolló Ventorrillo Coruña, SA. La primera promoción se denomina precisamente Parque Ronda, y la segunda Residencial Ronda.

El Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) de 1998 califica este sector de poco más de 13.000 metros cuadrados como suelo urbano no consolidado. La legislación vigente establece que en este tipo de suelo los promotores tienen que ceder al Concello, además de parcelas para uso público, el 10% del aprovechamiento urbanístico. Por lo tanto cada promotora tuvo que ceder al Ayuntamiento un 10% de edificabilidad.

Con este porcentaje el Concello podía haber promovido, por ejemplo, viviendas sociales, el destino preferente de acuerdo con la ley del suelo, pero optó por vender su parte de edificabilidad a las mismas empresas que promovieron la urbanización del ámbito.

La primera operación se acordó en la comisión de Gobierno del 15 de febrero de 2002. El Ejecutivo local aprobó el proyecto de compensación de este polígono, es decir, la reparcelación, y también dio luz verde a la venta del 10% municipal a Ventorrillo SA por un importe total de 721.776 euros, es decir, que vendió el metro cuadrado de suelo a 427 euros. Los pisos vendidos en esta zona salieron por unos 2.500 euros el metro cuadrado.

La segunda operación se aprobó en la comisión de Gobierno celebrada dos meses después, en abril de 2002. En este caso el Concello vendió a Parque Ronda su otro 10% por un importe de 1.550.199 euros, IVA incluido.

En las arcas municipales se ingresaron de esta forma 721.776 euros de Ventorrillo y 1.550.199 euros de Inmobiliaria Parque Ronda, que en total suman 2.271.975 euros. En ambos casos el Ayuntamiento de A Coruña vendió su aprovechamiento a un precio inferior al de mercado.

Tres empresas con fincas en esta zona cercana a A Grela presentaron un recurso contencioso administrativo contra la aprobación del PGOM de A Coruña por clasificar dichos terrenos como suelo no consolidado y el Tribunal Superior les dio la razón en resoluciones judiciales emitidas todas ellas en el año 2003, una de ellas incluso en contra del informe pericial judicial que consideraba que era suelo no consolidado.

Al menos una de estas tres sentencias del TSXG fue confirmada por el Tribunal Supremo en febrero de 2006 así que ya es firme y el Ayuntamiento debería de haberla ejecutado ya, lo que le obligaría a realizar una modificación puntual del planeamiento en este ámbito para clasificarlo como suelo urbano consolidado.

El Concello de A Coruña no modificó el plan general urbano en este ámbito de la ronda de Outeiro pero aún así concedió licencias para edificaciones sobrepasando el límite de viviendas establecido en el propio planeamiento.

Una de estas licencias además fue anulada por sentencia del Tribunal Superior en julio de 2005 y confirmada después por el Tribunal Supremo.

Las empresas que recurrieron la clasificación que fija el PGOM fueron Ventorrillo Coruña, Sanfrei y también Goa-Invest, filial del grupo Inditex. Curiosamente en el juicio el abogado de la Xunta acusó de "deslealtad institucional" al Ayuntamiento porque apoyó los intereses de los promotores en contra de los intereses municipales.

Es más, el propio Concello reconoció en el juicio que los terrenos efectivamente tenían "la condición de suelo urbano consolidado" pero no lo reflejó así en el plan general, según explicó, porque la Xunta emitió un informe vinculante que obligaba a dicha clasificación de suelo no consolidado.

En estos juicios el TSXG determinó que los terrenos eran suelo consolidado porque contaban con todas las alineaciones y rasantes, acceso rodado, abastecimiento de agua, alcantarillado, luz y alumbrado público, aceras y viales, o sea, eran verdaderos solares aunque faltasen algunos detalles.

Ante estas sentencias los promotores podían solicitar a la Xunta y al Concello un expediente de responsabilidad patrimonial y pedir una indemnización por haber clasificado sus terrenos como suelo no consolidado; o pudieron presentar un contencioso contra la aprobación del proyecto de compensación para que se anulase y solicitar la devolución de los 2,2 millones que abonaron.

El Tribunal gallego también sentenció que al ser suelo consolidado había que suprimir de la ficha del PGOM el límite máximo de 136 viviendas que se fijó en 1998. En realidad se construyeron más de 136 pisos, exactamente se superaron los 400, el triple de lo permitido por el PGOM.

Esta sentencia firme de 2006 eliminaba este tope máximo de viviendas, por lo que sí estaría permitido sobrepasar las 136, pero el problema es que dicha limitación sigue vigente mientras el Gobierno local no la ejecute mediante una modificación del plan general urbano.

Las sentencias del Tribunal Superior de Galicia y del Supremo también supondrán un efecto beneficioso para el vecino al que el Estado le expropió una finca en este ámbito en 1964.

La mayor edificabilidad

El Tribunal Supremo ha ordenado devolverle su terreno porque se le expropió para suelo industrial y luego el Concello lo recalificó como residencial.

A la hora de valorar la indemnización que puede pedir porque ya es imposible la devolución al estar todo el ámbito construido con más de 400 pisos, se tendrá en cuenta que ya es, por sentencia, suelo consolidado, y por lo tanto tiene más valor y dicha indemnización será superior.

El plan general urbano de A Coruña del año 1998 no sólo convirtió este ámbito de suelo industrial en residencial sino que además le otorgó la mayor edificabilidad para este tipo de suelo de todo el PGOM: la media en estas áreas de planeamiento de suelo urbano no consolidado es de 1,7 metros cuadrados por metro cuadrado y este sector entre la ronda de Outeiro, la avenida de Finisterre y la calle Isaac Peral tiene 3,9 metros por metro cuadrado.