La banca frena la caída de los precios de la vivienda

La banca frena la caída de los precios de la vivienda

Ha amortiguado el ajuste porque tiene un billón de euros prestados a promotores y familias a costa de paralizar el mercado inmobiliario

19-10-2009 - La agencia de calificación de riesgos Moody´s podría haberlo dicho más fuerte, pero no más claro: "Los activos de la banca española se están deteriorando". La razón es evidente. El 65% de los créditos que tienen concedidos bancos y cajas están vinculados al ladrillo en su sentido más amplio. Esto explica que esté frenando la caída de precios y lo que ha provocado es la parálisis del mercado. Dicho de otra manera: está retrasando el ajuste.

Los datos son concluyentes. Según el Boletín Estadístico del Banco de España, el 65% de los créditos de bancos y cajas están directamente relacionados con el ladrillo. Esto supone 1,050 billones (con b de barbaridad) de euros.

De esta cifra, según el regulador, 600.000 millones corresponden a los créditos dados por bancos y cajas a través de préstamos hipotecarios, 134.000 millones son créditos dados a constructoras y 324.000 millones corresponden a los promotores.

En la medida en que el precio de la vivienda se ha ajustado, la liquidez ha desaparecido y la destrucción de empleo ha explotado, una parte significativa de estos créditos se están convirtiendo en mora. Para evitar que esta siga creciendo y dañe seriamente la solvencia de bancos y cajas, éstos están adquiriendo terrenos y promociones para frenar los impagados. Esta estrategia les ha convertido en las primeras inmobiliarias del país.

Moody ´ s en su último informe advertía que el sistema financiero español, al estar refinanciando la deuda de promotores e inmobiliarios y adquiriendo viviendas impagadas, "sólo está retrasando el reconocimiento de activos morosos", un agujero que valoran en 57.000 millones.

El secretario de Estado de Economía, José Manuel Campa, dice que este análisis ya ha sido asumido por el Gobierno y por eso creó el FROB con una dotación de hasta 90.000 millones.

Las cosas no están tan claras. Fernando Fernández, profesor del Instituto de Empresa, afirma que la solución al problema del sector financiero, básicamente centrado en las cajas, tendrá que pasar por tres fases. En la primera ya estamos y es la del FROB. Las entidades han empezado a fusionarse y aprovecharán las ayudas públicas para que la entidad resultante esté saneada.

No será suficiente y la prueba de fuego se producirá cuando empiecen a vencer las cédulas hipotecarias. Será la segunda fase que tendrá lugar a medio plazo. Refinanciar estas deudas hoy por hoy resulta tremendamente complicado, ya que tanto el BCE como la Reserva Federal van a empezar a restringir la liquidez cuando la economía empiece a repuntar. Será entonces cuando estas entidades no puedan aguantar.

La tercera fase, más a largo plazo, será cuando haya que afrontar la desmutualización de las cajas. El proceso podrá hacerse de forma similar al que se ha hecho en Italia. Primero se emiten cédulas hipotecarias, luego deuda subordinada, después cuotas participativas y al final, se quiera o no, habrá que vender entidades para que el Estado pueda resarcirse del dineral que va a costar sanear el sistema de cajas. En la medida en que se dispare la deuda del Estado, el Gobierno tendrá que encontrar válvulas de escape para que la olla no estalle.

Los expertos consultados afirman que tanto el Gobierno como el Banco de España y las propias cajas lo único que han hecho ha sido articular una serie de artimañas para retrasar la solución del problema. Pero la realidad está ahí. El Banco de España les ha rebajado las exigencias a la hora de contabilizar su mora. Esto ha evitado que una treintena de entidades entre en quiebra técnica.

Después, las cajas han iniciado una carrera para comprar los activos que sabían que iban a entrar en mora y evitar provisionarlos. Desde enero han comprado inmuebles por 12.000 millones. Aunque esto tiene un límite, el 20% de sus recursos propios.

No es nuevo. En todas las crisis las entidades se han convertido en las grandes inmobiliarias. En 1992 utilizaron esta táctica. Los retuvieron en su cartera hasta que el mercado se recuperó y lograron de necesidad virtud, obteniendo grandes ganancias al vender los pisos más caros de lo que lo habían comprado.

Ahora quieren repetir la jugada. Esta es la razón por la que los pisos no están bajando. Según el Banco de España las viviendas están sobrevaloradas en un 40%, pero, a diferencia de lo que ha sucedido en EE. UU. o en el Reino Unido, aquí los precios sólo han bajado oficialmente un 9% .

En esta ocasión, sin embargo, las cosas no parece que les vayan a salir tan bien. La razón es que a causa del gran volumen de viviendas adquiridas lo que han conseguido es paralizar el mercado. Desde diciembre del 2007 hasta el último mes de junio las cajas han comprado activos por valor de 26.000 millones, que sumado a lo que tenían supone 32.000 millones, el 75% del mercado. Los bancos han hecho igual pero en menor medida (el 25% restante).

Esta estrategia ha sido posible por la enorme liquidez que les ha dado el BCE a bajo precio. Pero Jean-Claude Trichet ha advertido que un día el grifo se va a cerrar, por lo que tendrán que vender pisos, aunque sea un 20% o un 30% más baratos de lo que ofrecen hoy. Les guste o no. Esto les obligará a provisionar la diferencia de valor, con la consiguiente reducción de beneficios. Los más osados han empezado a ofertar alquiler con opción de compra.

Mar Díaz-Varela
La Vanguardia